Der Mietendeckel ...

... passt nicht für Genossenschaften!

Trotz der von mehreren Rechtsgutachten angezweifelten Zuständigkeit des Landes Berlin und der gravierenden Bedenken zu den einzelnen Regelungen wurde der Gesetzentwurf zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung, kurz Mietendeckel, durch den Senat beschlossen. Wie bereits berichtet, haben auch die Berliner Wohnungsbaugenossenschaften massiv Kritik geübt. Dies vor allem, weil sie sich mit ihrem genossenschaftlichen Geschäftsmodell um ihre jahrelange soziale Mietenpolitik betrogen fühlen und fürchten müssen, durch dieses Gesetz, wie alle Vermieter die nicht renditeorientiert wirtschaften und in den vergangenen Jahren auf maximale Mieten verzichtet haben, erheblich benachteiligt zu werden. Der Mietendeckel bedeutet insofern auch eine ungerechte Gleichbehandlung von Ungleichen, da das Nutzungsverhältnis zwischen Mitglied und Genossenschaft nicht mit typischen Mietverhältnissen gleichgesetzt werden kann.

Die im Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. (BBU) organisierten rd. 80 Wohnungsbaugenossenschaften bewirtschaften etwa 190 Tsd. Wohnungen in Berlin, betreiben alle eine soziale Mietenpolitik im Rahmen ihrer wirtschaftlichen Möglichkeiten und engagieren sich in vielen sozialen Projekten. Bei den Berliner Wohnungsbaugenossenschaften liegen die durchschnittlichen monatlichen Bestandsmieten bei 5,60 Euro je m² Wohnfläche per 31.12.2018 und sie investieren pro Jahr etwa eine halbe Milliarde Euro in die genossenschaftlichen Wohnungsbestände und in den Neubau. Diese Bauleistungen werden vor allem durch in Berlin und Brandenburg ansässige Handwerksfirmen realisiert und dadurch Arbeitsplätze gesichert.

 

Für die Finanzierung von Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen sowie der Verwaltung des genossenschaftlichen Wohnungsbestandes (u. a. Personalkosten) stehen den Wohnungsbaugenossenschaften in der Regel nur die Nettomieteinnahmen zur Verfügung. Der überwiegende Teil der Berliner Wohnungsbaugenossenschaften generiert grundsätzlich nur soviel Nettomieteinnahmen, damit eine nachhaltige Bewirtschaftung ihrer Wohnungsbestände gesichert werden kann. Auch deshalb liegen die durchschnittlichen Nettokaltmieten bei den Berliner Wohnungsbaugenossenschaften um etwa 1Euro pro m² unterhalb des Durchschnittswertes des aktuellen Berliner Mietspiegels 2019. Vor allem die im Vergleich mit anderen Vermietern bestehenden niedrigen Bestandsmieten sind für die Genossenschaften das Problem mit dem beabsichtigten Mietendeckel.

Im Folgenden möchte ich Ihnen einzelne Aspekte der Auswirkungen auf die künftige Finanzierung der Geschäftstätigkeit der Genossenschaft erläutern:

Unsere Genossenschaft verfügt mit den Grundsätzen der Gestaltung der Nutzungsgebühren für die Wohnungen der EWG über eine soziale Mietenkonzeption, die die Finanzierung der Geschäftstätigkeit der Genossenschaft durch maßvolle Steigerung der Mieteinnahmen sichert. Als Wohnungsgenossenschaft haben wir damit bereits einen eigenen Mietendeckel. Die Mietenkonzeption sieht u. a. vor, dass die Nettokaltmieten nur um maximal 25 Euro bei Wohnungen kleiner als 60 m² und in Höhe von 30 Euro bei Wohnungen größer als 60 m², jedoch höchstens bis zum Mittelwert des aktuellen Berliner Mietspiegels, steigen dürfen. Hierbei besteht kein Automatismus. Vor einer möglichen Mieterhöhung muss stets auch die wirtschaftliche Notwendigkeit gemäß unserem Grundsatz „ nicht soviel wie möglich, sondern nur soviel wie nötig“ überprüft werden. Zudem muss einer Erhöhung der Miete  immer eine Wartezeit von mindestens 5 Jahren vorausgegangen sein. Darüber hinaus gilt, dass nach einer Modernisierungsmieterhöhung infolge einer umfangreichen energetischen Modernisierung die Nettokaltmiete für 10 Jahre unverändert bleibt. Zudem ist vorgesehen, dass bei Härtefällen auf Mieterhöhungen ganz oder teilweise verzichtet werden kann. Diese Mietenkonzeption ist wesentlicher Bestandteil unseres genossenschaftlichen Geschäftsmodells und sichert den Mitgliedern bezahlbare Mieten, so beträgt die durchschnittliche Grundnutzungsgebühr (Nettokaltmiete) in der EWG monatlich 5,60 Euro/m² Wohnfläche.

 

Nach Bekanntwerden der Eckpunkte zum Berliner Mietendeckel wurde die Umsetzung der EWG Mietenkonzeption zunächst dahingehend ausgesetzt, dass die im Juni 2019 vorbereiteten Bestandsmieterhöhungen für etwa 400 Wohnungen von monatlich 25 Euro bzw. 30 Euro gestoppt wurden. Darüber hinaus können in 2020 und 2021 keine weiteren Bestandsmieterhöhungen mehr durchgeführt werden. Nach dem aktuellen Gesetzesentwurf wären frühestens 2022 wieder Mieterhöhungen von jedoch monatlich höchstens nur 1,3 % möglich.

Konkret dazu folgendes Beispiel für eine Wohnung in Niederschönhausen: Die gegenwärtige Nettokaltmiete bei 67,81 m² beträgt 4,48 Euro/m². Hier wäre zwar aufgrund der Unterschreitung des Oberwertes – gemäß Mietendeckel: 6,08 Euro/m² – eine Mieterhöhung möglich, es ergäbe sich aber lediglich ein monatlicher Erhöhungsbetrag von nur 0,06 Euro/m² bzw. insgesamt 3,95 Euro (= 4,48 Euro x 67,81 m² x 1,3 %). Bei einer möglichen Erhöhung gemäß der Mietenkonzeption der EWG mit einem maximalen Betrag von 30,00 Euro monatlich würde sich für diese Wohnung ein Erhöhungsbetrag auf die Nettokaltmiete um 0,44 Euro auf 4,92 Euro/m² Wohnfläche ergeben. Damit läge die Genossenschaftsmiete nach der Erhöhung noch weit unter dem vom Berliner Mietendeckel vorgesehenen Oberwert von 6,08 Euro/m² Wohnfläche und Monat. Dabei ist zu beachten, dass die Nettokaltmiete, vor allem bei langjährigen Nutzungsverhältnissen, zum Teil noch niedriger ist und sich der monatliche Erhöhungsbetrag dadurch weiter reduzieren würde. Bei den Bestandsmieten von langjährigen Nutzungsverhältnissen beträgt der niedrigste Wert in Einzelfällen aktuell 2,99 Euro/m² Wohnfläche und Monat.

Ausgehend von einer relativ geringen Durchschnittsmiete in unserer Genossenschaft muss jedoch festgestellt werden, dass mit dem Mietendeckel die Wohnungsunternehmen, die in der Vergangenheit hohe Mieten realisiert haben, hinsichtlich der Regelung zur Vormiete besser gestellt werden, als diejenigen Vermieter, die mit ihren Bestandsmietern sozial verantwortungsvoll umgegangen sind, obwohl mit dem Mietendeckel beabsichtigt ist, gegen hohe Mieten vorzugehen. An dieser Stelle scheint meines Erachtens nach aber die Zielstellung des Mietendeckel-Gesetzes verfehlt.

 

Dazu ein weiteres Beispiel: Bei künftigen Neuvermietungen sieht der Mietendeckel vor, dass grundsätzlich die Vormiete gelten solle, unabhängig davon welche Investitionen zur Wiederherrichtung der Wohnung notwendig werden. Bei einem Mieterwechsel wird in der Regel die Wohnung nach zeitgemäßem Standard hergerichtet und es entstehen bei langjährig bestandenen Mietverhältnissen in der Regel Investitionskosten von bis zu 30.000 Euro. Dementsprechend wird es künftig derartige Investitionen zur Wiederherrichtung der Wohnungen bei niedrigen Vormieten von zum Beispiel aktuell 2,99 Euro/m² oder auch 3,03 Euro/m² Wohnfläche nicht mehr geben können, da eine Refinanzierung über die Miete nicht mehr gewährleistet werden kann. Angesichts der geplanten Deckelung der Vormieten ist die Genossenschaft zugleich mit ständig steigenden Bau- und Handwerkerpreisen sowie dem Anstieg der Löhne und Gehälter konfrontiert.

Insgesamt wird der Mietendeckel für die Genossenschaft in den nächsten fünf Jahren nach gegenwärtiger Einschätzung Einnahmeverluste von insgesamt rd. 2,7 Mio. Euro nach sich ziehen. Die per Gesetz angeordnete Reduzierung der Einnahmen der EWG führt im Ergebnis zur Verringerung der Leistungen in die Wohnungsbestände und stellt einen erheblichen Eingriff in die Unternehmens- und Finanzplanung dar. Der Mietendeckel ist sicher gut gemeint, aber jedoch schlecht gemacht. Mit dem bestehenden Gesetzesentwurf des Senats soll ein Bürokratiemonster geschaffen werden, bei dem zu erwarten ist, dass die bereits jetzt völlig überlastete Verwaltung und die Gerichte zusätzlich in Anspruch genommen werden.

Er schadet den Genossenschaften und somit auch der EWG!

Ch. Zell

Vorstandsmitglied

 

  • In einem Positionspapier haben die Wohnungsbaugenossenschaften Berlin die wichtigsten Argumente gegen den Mietendeckel zusammengefasst.

   Das Positionspapier vom August 2019 können Sie hier einsehen.

   Weitere Informationen auf www.wohnungsbaugenossenschaften.de

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